关于《商洛市住宅物业管理条例》贯彻实施情况的调查与思考
发布日期:2018-11-14 作者:贾健康 浏览次数:202 0

住宅物业管理关系千家万户的安居乐业,是社会治理的热点难点问题,也是重大的民生民心工程。为全面深入推动《商洛市住宅物业管理条例》(以下简称《条例》)在丹凤县的贯彻实施,解决当前物业管理中存在的突出问题,整顿物业市场不良环境,促进丹凤县住宅物业管理走上法治化道路,切实维护广大业主的合法权益。笔者于8月16日至9月16日,先后深入到峦庄、竹林关、商镇、棣花、龙驹街办五个镇(办)的移民搬迁小区及江南新城、江岸龙驹、金山盛景等住宅小区,采取实地查看、查阅档案资料、发放调查问卷、走访业主、召开座谈会、听取工作汇报等形式,分别对《条例》宣传培训情况、小区物业管理工作开展情况、配套制度建设情况、业主自治管理情况、信息公开制度落实情况、业主投诉、保修及处理等情况进行了调查,较为全面的掌握了《条例》在丹凤县贯彻实施情况。现就调查情况作如下思考,仅供工作参考:

一、《条例》的贯彻执行情况

自2017年10月1日《条例》颁布施行以来,丹凤县人民政府及相关职能部门不断完善工作机制,改进工作措施,克服困难,化解矛盾,经过各方面的共同努力,丹凤县物业管理工作取得了一定成效,行业管理规模和水平都迈上了新的台阶。具体表现为:

(一)《条例》学习宣传有序推进。《条例》颁布施行后,丹凤县人民政府制定相应培训计划,要求相关部门和各物业管理企业、房地产开发公司认真学习宣传《条例》,研究《条例》宣传贯彻的方法和措施,政府主管部门采取集中宣讲培训和在城区主街道、小区悬挂横幅、标语,开设宣传专栏,印发宣传单等形式对《条例》进行学习和宣传。物业管理行业主管部门邀请省、市物业管理协会专家来丹进行专题培训,指导我县《条例》宣传实施情况,取得一定效果。

(二)物业管理雏形基本建立。随着城镇化进程迅速推进,丹凤县物服行业应运而起,呈现良好的发展态势。丹凤县现有陕西欣河物业管理有限公司、丹凤信合物业管理有限公司、丹凤乐园物业管理有限公司、丹凤欣诺物业管理有限公司、西安昌瑞物业管理有限公司商洛分公司、丹凤东域物业管理有限公司、商洛鼎辰物业管理服务有限公司7家物业服务管理公司,县行政区域内有商品房小区、陕南移民搬迁房小区、异地搬迁房小区、公租房、廉租房、小产权房小区6类小区,小区管理初步通过聘用社会化物业管理服务模式、推行业主自行商议管理办法和收费标准的自治模式,建设单位或小区所在村、社区设立临时管理服务机构,自行聘用管理服务人员,商定管理办法和收费标准的建设单位自管这三种模式进行管理,其中,规模以上的住宅小区18个,实施社会化物业管理服务的12个,物服管理从业人员180余人。

(三)配套制度体系不断完善。市《条例》出台后,丹凤县人民政府立即着手制定相关配套文件,县政府及其主管部门以《条例》等法律法规为框架,先后赴兄弟县学习其先进的物业管理经验,结合本县实际情况,起草了《丹凤县推进物业管理工作的实施意见》和《丹凤县住宅专项维修资金管理暂行办法》等配套文件,对《条例》的实施提出了具体化、程序性的要求,对《条例》专项维修资金管理相关规定进行了必要的细化和补充,为《条例》实施提供了充分保障,促进本县物业管理制度体系和工作流程进一步清晰化。

(四)物业管理服务水平逐步提升。随着物业服务行业的快速发展,丹凤县物业管理在城镇管理中的作用越来越明显,为提高物业管理服务质量,县政府专门建立了服务管理人员岗前培训和持证上岗制度,为完善小区配套基础设施和便民服务功能,县政府积极开展“和谐社区·幸福家园”创建活动,为加强对小区的日常监管,物业管理主管部门对全县物业管理企业进行不定期检查,对无资质经验的物业管理公司坚决予以取缔,对乱收费、超标准收费行为进行严肃处理,这一系列的举措进一步的推进了全县物业服务整体水平的提升。

二、《条例》贯彻执行过程中存在的问题

客观来看,由于丹凤县物服行业发展起步较晚,《条例》的一些规定还没有得到全面的贯彻落实,《条例》的实施以及物业管理工作仍面临一些突出问题,存在一些薄弱环节,主要表现在以下几个方面:

(一)《条例》宣传普及不到位。《条例》宣传教育活动不够深入广泛,宣传大多局限在小区门口挂挂横幅,张贴宣传彩页,对《条例》的具体条款宣传不够,社会知晓率不高,广大业主对《条例》内容了解不多,对自身的权利义务认识不足,普遍存在重权利轻义务的现象。一些物业管理工作者对《条例》的学习不深入,掌握不全面,对条文精神实质领会不透,误认为陕南移民和异地搬迁对象属于贫困户,物业也应由政府代管的错误思想,从而造成工作上的偏差,导致监管不力。

(二)业主法治意识和自治意识不高。业主主动参与物业管理的积极性不高,业委会难以组建、难以发挥应有作用。检查中发现,真正通过业委会来正常履行对物业服务企业的选聘、监督和对业主的引导、约束,进行民主科学决策、依法维护权益的小区很少,业主自治的良好愿望尚未得到实现。一些业主法治观念淡薄,“要权利不要责任,要服务不要收费”的思想普遍存在,比如,将公共绿地随意改造成自己的蔬菜园、在装修时破坏承重结构、占用公用走道、在停车时随意破坏公共绿地等情况大量存在,直接影响小区秩序。许多业主在消防通道乱放杂物,对居民的出行和安全造成影响及隐患。

(三)物业管理水平低下。小区业主素质参差不齐及物业基础设施配套不全,影响了物业服务的正常开展,引发了较多的问题和矛盾。在项目承接查验环节,一些物服企业与建设单位(开发商)之间不按《条例》相关规定严格履行承接手续,致使房屋质量、公建配套设施等方面承接查验不到位的遗留问题导致的责任和矛盾转嫁到物服企业,物业服务难以正常开展,业主权益受损。一些小区没有规划停车位或停车位不足,车辆乱停违停现象严重。商住一体的小区中存在个别业主在小区内经营饭店、KTV等,餐饮油烟,噪音扰民严重影响相邻关系、小区环境。

(四)物业管理长效机制还未形成。一是市场化物业管理覆盖不充分。由房管部门转换经营机制后成立的物业管理模式和“谁开发、谁主管”的建设单位自管模式及业主自行商议管理办法、收费标准的自治模式在全县占有相当大的比例,但这些都还不是完全意义上的市场化物业服务管理。二是物业服务费用收缴不畅。由于长期以来形成的传统观念作怪,群众物业管理市场化意识淡薄,他们觉得买了房子,就应该象购买其它商品一样,享受售后服务,对物管公司的有偿服务不理解、不支持,导致个别小区至今未收取物业服务费,部分小区长期存在服务费收缴困难。三是物业管理部门缺乏与镇(办)、村(社区)全面沟通联系,形成两张皮,出事才寻求帮助,造成住地基层组织参与协助管理的积极性不高。四是物业长效管理难度大。个别移民小区没有物业服务,“脏、乱、差”现象严重,特别是安置房、移民搬迁小区在交房过程中都未收取专项维修资金,导致小区共用部位、共用设施设备的管理管护问题无法解决,后续收取维修资金难,难以实现管理常态长效。

三、意见建议

针对调查中发现的问题,笔者提出以下几点建议:

(一)加强教育引导,营造物业管理社会氛围。政府及相关部门要加大《条例》宣传力度,提高社会各界的关注度和知晓率,着力营造良好的物业管理社会氛围。一是加强对政府和相关职能部门执法人员的宣传培训,提高行政执法人员依法履职能力和水平,切实做到宣传《条例》丰富生动,解释《条例》准确无误,执行《条例》坚定不移。二是加强对物服企业和相关从业人员的教育培训,通过专业人员授课、现场观摩和拜师跟班等方式,增强行业自律,规范物业服务行为,提升服务质量,促进依法经营。三是加强对广大业主的宣传,要以咨询解答、案例解析、公开庭审、文艺演出等形式和电视广播及新媒体等方式,树立业主“有偿服务”观念,提升业主自治自律、依法维权的意识,引导机关和事业单位干部职工自觉缴纳物业服务费,带头维护住宅小区环境秩序。

(二)强化指导监督,切实提高业主自治、法治意识。一要积极引导业主增强自我管理意识,依据《条例》有关规定,积极参与到小区自治管理中来,加快提高业主委员会成立比例,政府及相关职能部门要依法加强对业主自治的指导监督,切实提高业主自治的能力和水平。二要进一步完善业委会人选产生机制,鼓励热情高、素质好、能力强、懂法律、有群众工作经验的业主代表参与业委会工作。三要加快推进村、社区与业委会成员“交叉任职”,推进业委会与村、社区的良性互动。四要营造办事依法、遇事找法、解决问题用法、化解矛盾靠法的法治环境,增强全社会物业管理法制意识,努力形成“人人关心物业、人人参与物业、人人支持物业”的良好社会氛围。

(三)创新工作举措,积极解决物业管理突出问题。一方面要加强住宅小区规划建设和承接验收监督工作。在住宅小区规划建设过程中,强化物业主管部门和所在镇(办)的全程参与监管,听取物业服务企业的意见建议。规范房地产开发建设行为,认真做好新建住宅小区验收工作,加强物业管理相关内容的承验检查,确保小区物业用房以及各项共用设施设备落到实处,从源头上减少建设遗留问题引发的矛盾。另一方面要积极开展政府部门综合执法进小区工作。各相关部门要根据条例规定各司其职、联合联动,消除部门障碍,形成齐抓共管的工作格局,切实解决好小区内停车难、经营网点扰民、占用消防通道、违建或改扩建等问题,破解执法困境。

(四)加强顶层设计,全面提升物业服务行业水平。一是健全物业服务行业管理机制。扎实做好对物服企业的监督、指导和服务工作,完善行业管理规范制度体系建设,引导和督促物服企业树立优质服务的经营理念,加大对运作较好的物服企业的推广力度,鼓励物服行业做大做强,形成规模效应,引导物服行业向产业方向发展。二是进一步细化住宅物业费政府指导价格,明确各级各类物业服务的具体项目、内容和标准;建立与物业服务标准相适应的物业收费机制和价格调整机制,使物业管理真正实现“质价相符”。三是大力破解物业费用收缴难问题。规范物业收益及使用情况公示制度,提升业主满意度;引导业主树立“花钱买服务”意识,提高交费自觉性;建议将拒交或恶意拖欠物业费行为纳入个人诚信系统,增强业主依法交费意识;加强研究,学习外地先进经验,积极探索适合我县实际的物业管理收费模式,在政府兜底保障的基础上,适时分类推进市场化管理,妥善解决收费难题。四是加强属地管理职责。按照属地管理原则,落实好各镇(办)在物业管理中的责任,对于有物业管理的小区,镇(办)要主动与建设开发商衔接,适时组织业主大会选举成立业主委员会,所在村(社区)要权力配合做好协调和思想引导工作,对于无物业管理的小区,镇(办)要承担具体管理职责,通过采取利用公益性岗位和志愿者服务,不断提高托管水平,发挥镇(办)在物业管理活动中的综合协调作用,实现物业管理与各方力量无缝对接。(贾健康)